Vad innebär väsentligt fel?
Om du köper en bostadsrätt och upptäcker ett fel i efterhand kan du i vissa fall begära ersättning från säljaren. Dels så ska felet i så fall ha funnits vid köptillfället, men inte varit upptäckbart och inte heller förväntat utifrån bostadsrättens skick och ålder – ett så kallat dolt fel. Men dessutom krävs det att det är fråga om ett väsentligt fel. Med det menas fel som hade påverkat bostadsrättens marknadsvärde om det hade varit känt innan köpet.
Din undersökningsplikt som köpare
Bostadsrätter säljs oftast i befintligt skick, vilket lägger ett tungt ansvar på dig som köpare att noggrant undersöka den bostadsrätt du ska köpa. Säljaren ansvarar inte för fel eller brister som det funnits misstanke om eller som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Huruvida du som köpare har uppfyllt din undersökningsplikt är det första man tittar på vid en eventuell ansvarsbedömning när fel upptäcks i efterhand.
Besiktning av sakkunnig ingen garanti
Ibland är det svårt att fullgöra sin undersökningsplikt själv, då kan det vara bra att ta hjälp av en sakkunnig person eller professionell besiktningsman för att undersöka bostadsrätten. Det i sig är dock inte en garanti för att undersökningsplikten automatiskt är uppfylld, vilket är viktigt att ha med sig. Det kan finnas delar som besiktningen inte omfattar där plikten kvarstår.
Utökad undersökningsplikt vid misstänkt fel
Om du som köpare upptäcker tecken på fel när du undersöker bostaden så utvidgas din undersökningsplikt. Det innebär att har ansvar att göra en mer ingående undersökning om du misstänker ett eventuellt fel. Det gäller också om säljaren lämnar upplysningar som avser misstanke om fel eller brister.
Säljarens upplysningsplikt och ansvar
- Säljaren har en upplysningsplikt. Det innebär att man som säljare ska upplysa om sådant som man kan förstå kan vara av betydelse för köparen att få veta och ta ställning till.
- Om en skada uppkommer, eller ett fel upptäcks, under tiden mellan att kontraktet skrivs och tillträdet äger rum som försämrar bostadsrättens skick så är säljaren ansvarig för det.
- Eventuella garantier och utfästelser gjorda av säljaren om bostadsrättens standard eller skick är också säljarens ansvar.
Reklamation
Som köpare av en bostadsrätt har du möjlighet att åberopa fel inom två år. Detta innebär att du måste ha reklamerat felet senast två år från tillträdesdagen. Som ett första steg kontaktar du säljaren och ger en kort redogörelse som beskriver felet. Vi rekommenderar att reklamation görs skriftligen, antingen via post eller e-post, av bevisskäl. Reklamationen ska ske snarast möjligt efter det att du märkt felet.
Försäkringsskydd för fel i bostadsrätt
Gallagher erbjuder en dolda felförsäkring särskilt anpassad för bostadsrättsförsäljning som tecknas av säljaren. Den erbjuder en trygghet för båda parter, eftersom man får hjälp att utreda vem som har ansvar om ett fel uppkommer. Stäm av med fastighetsmäklaren om du osäker på ifall din säljare har tecknat, eller ska teckna, en dolda felförsäkring inför ditt köp.
