Auteur : Shawn Alavi
Le marché de l'assurance responsabilité civile en matière de pollution a évolué de façon spectaculaire au cours des dernières années. La couverture de responsabilité environnementale est plus large, les limites ont augmenté et les primes sont considérablement plus faibles.
Lors de l'évaluation de l'acquisition ou de la cession d'un actif, il est essentiel d'être conscient des responsabilités environnementales potentielles découlant de l'arrêt des activités sur place, ainsi que des sources passées et présentes à l'extérieur du site. Ces responsabilités peuvent varier en termes d'exposition selon les caractéristiques géologiques et la direction du débit d'eau souterraine. Par conséquent, une vérification préalable environnementale approfondie est essentielle afin d'assurer une transaction réussie.
Le groupe de pratique environnementale de Gallagher est spécialisé dans la gestion des risques environnementaux et les services d'assurance. Notre groupe de pratique, chef de file du secteur, s'attelle à aider nos clients :
- À identifier les risques environnementaux potentiels auxquels ils sont confrontés.
- À analyser les risques environnementaux en termes de fréquence et de gravité potentielles.
- À examiner les mécanismes disponibles de contrôle des risques et de financement pour faire face à ces risques.
Les détails ci-dessous donnent une idée de l'état d'esprit de chaque partie et de ce dont il faut tenir compte dans le cadre du parcours d'acquisition et de cession en matière de risque environnemental.
Questions de l'acheteur
La vérification préalable à jour a-t-elle été effectuée (c.-à-d., phases 1, 2 ou 3)? Si c'est le cas, les enquêtes environnementales ont-elles identifié une condition environnementale reconnue [recognized environmental condition (REC)]?
- Oui. Comment cela sera-t-il traité dans la transaction? Le vendeur résoudra-t-il le problème avant la vente ou réduira-t-il le prix d'achat? Ou bien l'acheteur assumera-t-il la responsabilité?
- Non. Quel est votre degré de confiance dans la rigueur des enquêtes menées dans le cadre de la vente? Ces enquêtes ont-elles été menées au nom de l'acheteur ou du vendeur, et l'expert-conseil est-il connu pour sa fiabilité? De plus, êtes-vous prêt à assumer la responsabilité?
Y a-t-il des locataires qui occupent actuellement le site? À quel moment leur bail expire-t-il, et leur contrat de location stipule-t-il des exigences de vérification préalable avant de quitter, de transférer le bail ou d'y renoncer?
Quels sont les projets concernant les actifs acquis après la clôture de l'opération? Le niveau de risque variera selon que le site poursuit ses activités actuelles ou subit un réaménagement.
Questions du vendeur
Comment puis-je maximiser mon profit sur la vente? Les terres contaminées sont dévaluées et limitent votre capacité à atteindre la valeur marchande.
Comment puis-je transférer le maximum de responsabilité environnementale possible à l'acheteur dans le cadre de cette transaction? Effectuer une vérification préalable approfondie et une gestion efficace des risques liés à l'actif peut aider les acheteurs potentiels à se sentir plus à l'aise lorsqu'ils doivent assumer des responsabilités. Résoudre tout problème environnemental avant la vente facilitera également cette transition.
Comment puis-je me protéger si le nom de l'entreprise ou des anciens administrateurs et dirigeants figurent dans une poursuite ou une réclamation?
- Si une politique transactionnelle est mise en place, s'assurer que les noms de tous les administrateurs et dirigeants sont énumérés individuellement s'ils ne sont pas couverts par le premier assuré désigné sur la police.
- Si aucune police transactionnelle n'est mise en place, sachez qu'il y a eu des cas où les administrateurs et dirigeants individuels ont été tenus responsables et ont dû payer de leur poche.
Questions du prêteur
Mon investissement est-il protégé? Un incident ou un événement environnemental pourrait-il entraver la capacité de l'emprunteur à gérer une entreprise prospère? Les pertes environnementales peuvent conduire à l'insolvabilité, ce qui peut amener le prêteur à prendre possession de l'actif.
Y a-t-il une exigence d'assurance environnementale incluse dans la convention de prêt? Cela fournit une protection supplémentaire, permettant au fardeau financier d'être transféré soit à l'acheteur soit au vendeur
Comme pour toute transaction impliquant un bien immobilier, les sites potentiellement contaminés ont des risques d'entreprise ou commerciaux qui y sont associés. Une protection peut être fournie pour bon nombre des risques identifiés ci-dessus. Les polices de responsabilité environnementale transactionnelle couvrent les coûts de nettoyage, les blessures corporelles, les dommages matériels, les amendes et les pénalités.
Raisons d'investir dans une police de responsabilité environnementale transactionnelle
- Vérification préalable environnementale : Bien que ce processus offre une certaine assurance sur l'état actuel du site, il ne peut garantir qu'aucun problème de pollution n'existe avec les actifs acquis.
- Dispositions relatives à l'indemnisation environnementale : Celles-ci sont souvent incluses dans les conventions d'achat. Selon les conditions, la responsabilité peut être partagée ou assumée par l'une ou les deux parties, avec ou sans conditions.
- Potentiel de perte maximale inconnu : L'étendue des pertes potentielles est souvent incertaine, surtout si la contamination se propage à l'extérieur du site.
- Assurance de couverture limitée des déclarations et garanties : Ce type d'assurance ne couvre généralement pas les responsabilités environnementales.
- Atténuation des risques : L'assurance peut fournir une stabilité financière contre les risques environnementaux immédiats et à long terme.
- Responsabilité des administrateurs et dirigeants : En l'absence d'un programme d'assurance environnementale, les administrateurs et dirigeants peuvent être personnellement responsables des problèmes environnementaux, y compris des amendes, des coûts de nettoyage et des réclamations pour blessures corporelles ou dommages matériels.
